VILLA DE ROZENHOF
INLEIDING
Rozenhof 33 ligt op een plek waar stad en landschap elkaar raken. Ooit werd hier buiten gewoond door een kleine kring stedelingen die zich ruimte, rust en afstand tot de stad kon veroorloven. Later werd het een villa, bedoeld voor een leven waarin wonen meer was dan alleen verblijven. Die gelaagdheid is nog steeds afleesbaar. Het gebouw draagt sporen van wonen, van werken en van samenkomen, en staat nu opnieuw op een punt van overgang.
Dordrecht behoort tot de steden met de rijkste monumentenvoorraad van Nederland. De historische binnenstad, de havens, de singels en de oude woonwijken vormen samen een stad met veel lagen. Rozenhof 33 ligt precies tussen twee werelden. Aan de ene kant de oude stad met haar straten, musea en kades, aan de andere kant het station en de verbinding met de rest van het land. Te voet naar het centrum, in enkele minuten naar de trein, en toch wonen in een omgeving met groen, ruimte en rust. De locatie maakt dagelijks leven hier vanzelfsprekend.
Het gebouw markeert de overgang van buitenplaats naar stadsvilla. De schaal, symmetrie en detaillering verraden een ontwerp uit een tijd waarin wonen, representatie en architectuur nauw met elkaar waren verweven. Het pand is opgebouwd rond een centrale as, met aan de voor- en achtergevel delen die iets naar voren springen ten opzichte van de rest van de gevelwand. Dat zijn de zogenoemde risalieten: vooruitgeschoven gevelpartijen die belangrijke plekken in het gebouw markeren, zoals entrees en grote ruimten, en die de gevel ritme en diepte geven. Op het dak staat een koepeltoren als verticaal accent. Rode geglazuurde baksteen wordt afgewisseld met zandstenen lijsten, vensteromlijstingen en ornamenten. Binnen zorgt de monumentale hal met trappenhuis voor samenhang tussen de ruimten en voor een natuurlijke beweging door het huis.
Na de bouw in 1891–1895, naar ontwerp van Adriaan L. van Gendt, kreeg het pand al snel een andere functie en werd het onder meer gebruikt als kantoor. Die laag is nog steeds goed leesbaar en maakt dat het pand zich niet vastlegt op één gebruik. Een zakelijke invulling voelt hier niet als breuk, maar als onderdeel van een langer verhaal. De huidige bestemming Gemengd-3 biedt ruimte voor wonen, werken, kantoor, atelier, cultuur en maatschappelijke functies, binnen duidelijke kaders.
Wonen behoort opnieuw tot de mogelijkheden. Niet als versnippering, maar als een zorgvuldige herinterpretatie van een groot huis. Eén villa zou hier kunnen ontstaan, maar ook een ensemble van bijvoorbeeld vier herenhuizen, elk met een eigen maat, eigen licht en een duidelijke plek binnen het geheel. Een stedelijk woonmilieu met allure, vergelijkbaar in opzet met de grote woonhuizen in Amsterdam-Zuid, maar dan ingebed in Dordrecht.
Appartementen zijn eveneens denkbaar, mits de ruimtelijke opzet, de monumentale structuur en de hiërarchie van ruimten leidend blijven. Dit is geen gebouw dat zich laat opdelen zonder nadenken. De monumentaliteit vraagt om keuzes die voortbouwen op wat er al is.
Rozenhof 33 is niet voor iedereen. Het vraagt om kopers die kansen zien in ruimte, in geschiedenis en in een plek die zich niet laat vangen in standaardoplossingen. Voor hen ligt hier geen vaststaand antwoord, maar een reeks mogelijkheden. Een plek met een verleden, een heden en een toekomst die met zorg vorm kan krijgen. Dat is geen vrijblijvende opgave, maar een uitnodiging tot bouwen aan continuïteit.
DE TOUR
De rondgang begint buiten. De gevel toont een ritme van vooruitspringende bouwdelen, risalieten genoemd. Dat zijn delen van de gevel die iets naar voren staan en zo de symmetrie en hiërarchie van het ontwerp versterken. Hier markeren zij de belangrijkste ruimten in het gebouw. Zandstenen details, geleding in de baksteen en dakkappen met leien zorgen voor een rijk maar beheerst gevelbeeld. Het pad langs het groen leidt naar de hoofdentree.
De entree ligt iets lager dan het niveau van de begane grond en bestaat uit twee bordessen met een trap ertussen. De zware deur opent naar een hal met marmeren zuilen en een vloer in terrazzo die de looprichting vanzelf aangeeft. Licht valt van boven naar binnen via de overkapte ruimte rond het trappenhuis. De overgang van buiten naar binnen verloopt geleidelijk, alsof het gebouw eerst laat wennen aan schaal en maat. Vanuit de hal ontvouwen zich de ruimten langs de centrale as. De route volgt de opzet die de architect ooit vastlegde: eerst breed en open, daarna intiemer, vervolgens opnieuw royaal. Trappen, gangen en kamers tonen hoe licht gedurende de dag verschuift en hoe materialen daarop reageren.
De huidige indeling is ingericht als verzamelgebouw, met gedeelde verkeersruimten en afzonderlijke gebruikseenheden. Dat verklaart de aanwezigheid van lange gangen en centrale ontsluitingen. Deze structuur is helder en functioneel, maar laat zich bij hergebruik ook opnieuw interpreteren.
BEGANE GROND
De begane grond omvat circa 438 m² verhuurbaar oppervlak. Hier liggen meerdere grote vertrekken aan weerszijden van de centrale hal. De plafonds zijn hoog en geven de ruimten een rustige, dragende maat. Raamopeningen liggen diep in de gevel, waardoor het licht gefilterd binnenkomt. In sommige ruimten zijn later systeemplafonds en kantoorafwerkingen toegevoegd, maar daaronder blijven de oorspronkelijke verhoudingen goed voelbaar. Lambriseringen, kozijnen en vensters verwijzen naar de vroegere woonfunctie. Zichtlijnen lopen van voor- naar achtergevel en verbinden straatzijde, tuin en rosarium. De huidige indeling is deels aangepast aan kantoorgebruik, maar de hoofdstructuur met grote kamers rond een centrale ruimte blijft goed leesbaar en biedt een helder uitgangspunt voor wonen, werken of een combinatie daarvan.
VERDIEPINGEN
De eerste verdieping vormt het ruimtelijke hart van het gebouw en meet circa 388 m² verhuurbaar oppervlak. De centrale hal is hier groter dan op de begane grond en wordt omringd door kamers die vroeger dienden als salons en representatieve vertrekken. Het licht valt hier rijker binnen, mede door hogere raamopeningen. In diverse ruimten zijn lambriseringen, hoge plinten en klassieke kozijnen nog aanwezig, gecombineerd met latere vloerafwerkingen zoals tapijt of hout. Het trappenhuis verbindt de verdiepingen in een rustige beweging omhoog, met smeedijzeren leuningen en stucdetails die de hand van ambachtslieden verraden.
Op de tweede verdieping, met circa 355 m² verhuurbaar oppervlak, herhaalt dit patroon zich, met iets lagere plafonds en een meer ingetogen maatvoering. Hier komt ook een vide voor bij het daklicht. Deze open ruimte telt niet mee in de oppervlakte, maar bepaalt wel sterk de ruimtelijke beleving door licht en hoogte in het hart van het gebouw te brengen.
KAPVERDIEPING
De kapverdieping ligt onder het samengestelde dak met dakkapellen en de koepeltoren. De kapconstructie is zichtbaar en laat zien hoe het gebouw technisch is opgebouwd. Houten spanten en schuine stijlen bepalen het ritme van de ruimte. Licht valt binnen via dakramen en dakkapellen. Delen met een stahoogte onder circa 1,50 m zijn in de meetstaat niet meegerekend en vormen tarra-oppervlakte. Deze laag leent zich voor functies die minder afhankelijk zijn van grote raamopeningen, zoals ateliers, werkruimten of slaapvertrekken, binnen de grenzen van de bestemming en met respect voor de monumentale structuur.
ZOLDER
De hoogste delen onder het dak tonen de houten kapconstructie in volle omvang. De balken lopen hoog boven de vloer en geven de ruimte een open karakter. Niet overal is de hoogte gelijk, maar op de hogere delen kan goed worden gestaan en gewerkt. Ook hier zijn delen met beperkte stahoogte buiten de oppervlakteberekening gelaten. Daglicht komt binnen via kleine vensters en dakramen. Gebruik en toegankelijkheid hangen samen met de gekozen functie en met de mogelijkheden binnen regelgeving en monumentale randvoorwaarden.
In de toren bevindt zich een aparte ruimte, de torenkamer. Deze is om veiligheidsredenen niet ingemeten en maakt geen deel uit van de opgegeven oppervlaktes, maar vormt wel een bijzonder onderdeel van het gebouw.
KELDER
In het souterrain ligt circa 441 m² verhuurbaar oppervlak. De ruimten hebben dikkere muren en een meer gesloten karakter. De vloer is robuust, de wanden zijn deels betegeld of gepleisterd. De lucht is koeler, het licht indirect via kleine ramen op maaiveldhoogte. Installaties, leidingen en brandvoorzieningen zijn zichtbaar aanwezig en bepalen mede het beeld. Deze delen zijn geschikt voor opslag, archief, techniek of ondersteunende functies. Zoals bij veel gebouwen uit deze periode vraagt de bouwkundige opzet aandacht voor ventilatie en vocht, maar de structuur biedt een solide basis voor zorgvuldig hergebruik.
PERCEEL & BUITENRUIMTE
Het perceel meet circa 1.210 m². Aan de achterzijde ligt het rosarium, als restant van de oorspronkelijke parkaanleg. De tuin vormt een rustige tegenhanger van de stedelijke omgeving. Beplanting en paden creëren zichtlijnen naar de gevel en de koepeltoren. Aan de voorzijde ligt een pleinachtige ruimte, omringd door latere bebouwing die de overgang van buitenplaats naar stad markeert. Parkeren is beperkt mogelijk op eigen terrein en in de directe omgeving.
BESTEMMING & MOGELIJKHEDEN
De bestemming is Gemengd-3. Dat betekent dat functies als wonen, dienstverlening, bedrijf, kantoor, atelier, cultuur en maatschappelijke voorzieningen mogelijk zijn, met enkele beperkingen. Verdiepingen zijn in principe bestemd voor wonen, tenzij zij al eerder anders werden gebruikt. Detailhandel en horeca zijn slechts beperkt toegestaan en vaak gebonden aan aanduidingen. Binnen deze kaders zijn verschillende scenario’s denkbaar.
Wonen in meerdere ruime woningen of appartementen past bij de schaal en de opzet. Ook een combinatie van wonen en werken, of een culturele of maatschappelijke functie, kan aansluiten bij de structuur van het gebouw. Bij elke wijziging is overleg met gemeente en monumentenzorg nodig, zodat ingrepen passen binnen erfgoedwaarden.
Naast wonen biedt Rozenhof 33 ook overtuigende kansen voor zakelijk gebruik. Niet als standaard kantoorvloer, maar als een monumentale werkomgeving met karakter, uitstraling en een natuurlijke indeling die zich leent voor meerdere vormen van ondernemerschap. De villa kent bovendien een verleden als kantoor, waardoor het gebouw deze functie al eerder heeft gedragen en een zakelijke invulling niet vreemd aanvoelt, maar juist past binnen de geschiedenis van het pand.
Binnen het vigerende bestemmingsplan zijn onder meer functies zoals kantoor, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, atelier en bedrijfsmatig gebruik mogelijk, met aandacht voor de monumentale waarden. Dat maakt Rozenhof 33 interessant voor bijvoorbeeld een adviespraktijk, zorggerelateerde dienstverlening, een kleinschalige medische of therapeutische setting, een kantoororganisatie, studio of creatieve onderneming.
Ook combinaties zijn denkbaar: werken en ontvangen op de begane grond, met daarboven ruimte voor privégebruik, overleg of aanvullende functies. Het gebouw leent zich voor een invulling waarin representativiteit, rust en beleving samenkomen en waarin dagelijks gebruik wordt versterkt door de monumentale structuur.
Rozenhof 33 vraagt daarbij om een gebruiker die verder kijkt dan efficiëntie alleen. Dit is geen anoniem gebouw, maar een plek met identiteit. Juist dat maakt het geschikt voor organisaties en ondernemers die waarde hechten aan uitstraling, positionering en een omgeving die vertrouwen oproept bij cliënten, relaties of bezoekers.
DOELGROEPEN
Het gebouw spreekt mensen aan die ruimte, licht en historie waarderen. Dat kunnen gezinnen zijn die royaal willen wonen, maar ook stellen of alleenstaanden die wonen en werken willen combineren. Makers, ontwerpers en architecten vinden hier een omgeving die past bij hun manier van denken. Internationale kopers en erfgoedliefhebbers herkennen de kwaliteit van dit type architectuur. Ook maatschappelijke organisaties of culturele initiatieven kunnen hier een plek vinden die inhoud en uitstraling verbindt.
BOUWKUNDIGE STAAT
De constructie bestaat uit metselwerkgevels met natuurstenen onderdelen, houten vloeren en kapconstructies. Veel oorspronkelijke details zijn behouden en nog goed afleesbaar. Er is een bouwkundig onderzoek uitgevoerd waarin dak, gevels, constructie en installaties zijn beoordeeld. Dat onderzoek vormt het inhoudelijke vertrekpunt voor onderhoud en toekomstig gebruik. In een gebouw van deze schaal en leeftijd is onderhoud geen eenmalige ingreep, maar een doorlopend proces. Historische maatvoering betekent dat deuropeningen soms lager zijn en plafondhoogtes variëren. Dat vraagt om aanpassing in gebruik, niet om aanpassing van het gebouw.
ENERGIELABEL & VERDUURZAMING
Voor het gebouw is een energielabel opgesteld, aangevuld met een verduurzamingsadvies. Het pand is nog niet ingrijpend verduurzaamd en ook niet recent gerestaureerd. Dat betekent dat de toekomstige eigenaar hier eigen keuzes kan maken, met respect voor de monumentale waarden. Bij rijksmonumenten gelden andere uitgangspunten dan bij nieuwbouw. Gevels, kozijnen en detaillering zijn onderdeel van de beschermde waarde en vragen om maatwerk. Het verduurzamingsadvies laat zien welke stappen technisch en cultuurhistorisch verantwoord zijn, zoals verbetering van installaties, kierdichting en zorgvuldig ingepaste isolatie aan de binnenzijde. Het pand biedt daarmee ruimte om verduurzaming vanaf de basis goed en doordacht op te bouwen, zonder afbreuk te doen aan karakter en kwaliteit.
LOCATIE & BEREIKBAARHEID
Rozenhof 33 ligt op loopafstand van het historische centrum, het Dordrechts Museum en het station. De N3 en A16 verbinden Dordrecht met Rotterdam, Breda en de Drechtsteden. Utrecht ligt op circa 45 minuten, Amsterdam op ongeveer een uur. Openbaar vervoer is nabij en de wijk heeft een uitgesproken woonkarakter met veel groen.
KORTOM
Rozenhof 33 is een gebouw met een lange geschiedenis en een duidelijke architectonische identiteit. De combinatie van schaal, licht en detail maakt het geschikt voor mensen of organisaties die inhoud en ruimte zoeken. De toekomst ligt in een gebruik dat recht doet aan wat hier al meer dan een eeuw staat.
COLLEGIALE VERKOOP
De verkoop van Rozenhof 33 gebeurt in collegiale samenwerking met EQ Real Estate uit Breda en Dordrecht. EQ is sterk in de commerciële en bedrijfsmatige vastgoedmarkt in Zuidwest-Nederland en heeft een uitgebreid netwerk onder beleggers, ontwikkelaars en eindgebruikers die actief zijn in herontwikkeling, transformatie en beleggingen in vastgoed met schaal en complexiteit. Waar Redres zich richt op de inhoudelijke positionering, de architectonische en cultuurhistorische waarde en het zorgvuldig verwoorden van de mogelijkheden van een monumentaal gebouw, brengt EQ vooral kennis van de regionale markt, actuele vraag en prijsontwikkeling en de zakelijke koperskant in. Hun ervaring met kantoorgebouwen, mixed-use projecten en tr
