Omgong 7

KARAKTERVOL RIJKSMONUMENT MET BEWEZEN EXPLOITATIE: B&B, TWEE APPARTEMENTEN EN RUIMTE VOOR ZAKELIJKE INVULLING

Monumentale kop-hals-rompboerderij (1815) in terpdorp Ee met woonhuis, twee appartementen, B&B en multifunctionele ruimte op 1.498 m² eigen grond. Volop mogelijkheden voor samenwonen, zorgen, gastvrijheid of werken aan huis – ruimte en rust zonder afgelegen te zijn.


INLEIDING
Eén stap op het erf en je waant je in het idyllische Franse landleven – maar dan met de voeten op Friese klei. Aan de voet van een terp, waar de kerk al eeuwen het middelpunt vormt, ligt Omgong 7 (en 8). Een boerderij met een verhaal, gegroeid op Friese klei, waar generaties woonden, werkten en ontvingen. Dit is geen compromis tussen ruimte en rust, maar een samenkomst van beide.

Omgong 7 en 8 is geen standaard woonboerderij. Het is een ensemble van mogelijkheden: een familiehuis, twee zelfstandige appartementen, een B&B, een trainings- of vergaderruimte, een tuin vol beschutting – alles samengebracht in één monumentaal geheel. Hier wordt geleefd in het ritme van het landschap, met de vrijheid om te delen, te zorgen of gewoon stil te zijn. Voor wie ruimte zoekt maar niet helemaal afgelegen wil wonen, biedt deze plek de rust van het noorden én de reikwijdte van het land. Hier kán het: wonen en werken, zorgen en logeren, ondernemen of terugtrekken. Voor wie iets wil bouwen dat blijft – in mensen, in ruimte of in betekenis.


ACHTERGROND EN GESCHIEDENIS
Omgong 7-8 stamt uit 1815 en is een goed bewaard voorbeeld van een Friese kop-hals-rompboerderij. Het erf ligt in het hart van Ie – ook geschreven als Ee – een van de oudste terpdorpen van Friesland. De dorpsstructuur is nog altijd zichtbaar: de kerk op de terp, de Omgong eromheen. De boerderij maakt deel uit van het beschermde dorpsgezicht en staat geregistreerd als rijksmonument vanwege de architectuurhistorische en landschappelijke waarde (het betreft zowel het voorhuis als de aangebouwde schuur en bijgebouwen). In feite omvat het object twee huisnummers (7 en 8), maar het betreft één boerderijcomplex. In 2004 is hier de succesvolle Bed & Breakfast ‘Unia Zathe’ gestart, die nog altijd in gebruik is.


DE TOUR – RONDGANG DOOR HUIS EN B&B
Via de voordeur in het voorhuis betreed je eerst het historische woongedeelte. Een gang verbindt het voorhuis met de voormalige deel, nu verbouwd tot royale woonkeuken met gastenverblijven. Authentieke gebinten, balkenplafonds en verrassende doorkijken bepalen de sfeer. Hieronder volgt een heldere rondgang door het pand.


HOOFDWONING – BEGANE GROND
Entree (hals)
De entree bevindt zich in de hals tussen kop en romp. Bij binnenkomst leidt de gang naar rechts, langs de trap naar de verdieping, met aansluitend de formele voorkamer in het voorhuis. Deze ruimte is nu in gebruik als slaapkamer maar is ook geweldig als zitkamer, met het markante rood-zwart balkenplafond, de historische schouw, geprofileerde lijstwerken en drie symmetrisch ingebouwde bedsteden/kastenwanden. De warme geeltint op de wanden contrasteert fraai met de roodgelakte vloerdelen. De ruimte ademt een bijna museale sfeer en leent zich voor heel veel doeleinden.

Oude keuken
Wie vanuit de entree rechtdoor loopt, vindt direct rechts de oude keuken, compleet voorzien van witjes en fraaie tegeltableaus. De schouw en het balkenplafond zorgen voor een sfeervolle ambiance. Vanuit hier is ook toegang tot de kelder.

Woonkeuken (voormalige deel)
Aan het einde van de gang ligt de centrale woonkeuken, gesitueerd in de voormalige deel. De keuken is uitgerust met een lang aanrecht, kastruimte en volop plek voor een grote eettafel. Het robuuste houten plafond en de zichtbare constructie-elementen geven de ruimte een landelijke, authentieke uitstraling. De vloer is afgewerkt met oude estrikken. Rechts naast de schouw bevindt zich een deur naar de bijkeuken met witgoedaansluitingen.

Bijkeukens en wellnessruimte
Verder naar achteren ligt een tweede bijkeuken met voorzieningen voor witgoed, koelkasten en een kastenwand. Aansluitend een luxe wellnessbadkamer met een tweepersoons ligbad, separaat toilet, dubbele wastafel en ruime douche. Daglicht komt via hoge raampjes aan de linkerzijde binnen.


HOOFDWONING – VERDIEPING
Via de trap in de hal is de verdieping bereikbaar. Hier bevinden zich een overloop, een slaapkamer en een kleinere kamer, nu in gebruik als inloopkast.

Technische ruimte
Op de verdieping is verder een technische ruimte met cv installatie, een zonneboiler uit 2022 en een warmte terugwin unit.


VAKANTIEWONING – KOP (ZUIDZIJDE)
Aan de voorzijde van de boerderij ligt een zelfstandige vakantiewoning, geschikt voor 4 tot 6 personen. De entree bevindt zich aan de zuidzijde. Via een kleine hal kom je links in de woonkamer met uitzicht op de Omgong en de kerk, en rechts in de eetkamer met twee inbouwkasten. De woning beschikt over een afsluitbare tuin op het zuiden, een aparte zit- en eetkamer, een ruime moderne hoekkeuken en een bijkeuken met wasmachine, vaatwasser en nieuwe CV-ketel (2025). De badkamer met douche en toilet bevindt zich bij de keuken. Op de begane grond ligt ook een tweepersoonsslaapkamer in de opkamer.

Verdieping vakantiewoning
Via de trap in de eetkamer bereik je de verdieping. Onder de kap van het voorhuis bevinden zich twee slaapkamers. De houten vloeren, schuine plafonds en zichtbare dakconstructie zorgen voor sfeer en geborgenheid. Eén kamer is afgewerkt met blankhouten delen, de ander met wit stucwerk en dakramen.


BED & BREAKFAST – ROMP (NOORDZIJDE)
De voormalige deel aan de noordzijde, oorspronkelijk het werkdeel van de boerderij, is nu deels in gebruik als zelfstandige B&B. Aan de straatzijde is de oorspronkelijke indeling nog goed zichtbaar. Het achterste deel is verbouwd tot meerdere verblijfsruimten.

Overzicht voorzieningen B&B Unia Zathe
– Twee ruime 2- tot 3-persoonsappartementen op de verdieping
– Eén ruim (rolstoelvriendelijk) 4- tot 6-persoonsappartement op de begane grond
– Een vakantiewoning voor 6 personen met privétuin op het zuiden
– Samen geschikt als groepsaccommodatie voor 10 tot 20 personen
– Centrale hal geschikt voor ontvangst of gemeenschappelijk gebruik

Begane grond B&B – entree en appartement
Entree via de Uniastrjitte. Links een opslagruimte met plek voor een camper; rechts toegang tot het B&B-gedeelte. Gasten komen binnen in een ruime gemeenschappelijke woonkamer. Op de begane grond ligt een royaal appartement voor 4 tot 6 personen met twee slaapkamers, een smart-tv-kamer, moderne keuken, ruime badkamer met douche en wastafel, en apart toilet. Woonoppervlak circa 60 m², bedden: 4 eenpersoons, 1 tweepersoons.


VERDIEPING B&B ROMP
Via de trap in de gemeenschappelijke woonkamer is de eerste verdieping bereikbaar. Een ruime overloop met zithoek en vide geeft toegang tot twee grote gastenkamers. Beide kamers hebben een zitgedeelte, een slaapgedeelte en de mogelijkheid voor een extra bed. Eén kamer heeft een toilet op de kamer en er is nog een toilet op de gang. De kamers zijn circa 22 m² groot en ingericht met houten betimmeringen, zichtbare sporen en gebinten, dakkapellen en een comfortabel zitje. Bedden: 2 eenpersoons per kamer.

Derde kamer
Er is tevens een derde kamer beschikbaar, die flexibel kan worden ingezet bij grotere gezelschappen.


KELDER
Onder het voorhuis bevindt zich een droge kelder van circa 5,8 m², geschikt voor opslag van wijn, proviand of voorraad. Beperkte daglichttoetreding.


ZOLDER / VLIERING
De zolder boven de deel is deels beloopbaar en heeft beperkte stahoogte. Niet geschikt als verblijfsruimte, maar goed bruikbaar als opslag of seizoensberging. Toegang via vlizotrap.


BIJGEBOUW(EN)
In het hoofdvolume is een inpandige fietsenberging opgenomen. Aan de achterzijde van de boerderij bevinden zich daarnaast twee afzonderlijke bergingen, bereikbaar vanuit de multifunctionele ruimte in de voormalige deel. Deze bieden extra opslag en gebruiksmogelijkheid, zonder het aanzicht te verstoren.


BUITEN: PERCEEL EN TUIN
De boerderij ligt op een perceel van 1.498 m². Rondom het huis is een besloten tuin aangelegd met meerdere terrassen, groene erfafscheiding en parkeergelegenheid op eigen terrein. De ligging aan de karakteristiek gebogen Omgong – rondom de terp – versterkt de historische beleving van het erf. Ondanks de centrale dorpsligging biedt de tuin veel privacy en beschutting.


BESTEMMING EN MOGELIJKHEDEN
De huidige Bed & Breakfast-exploitatie is officieel toegestaan en in 2011 vastgelegd via een omgevingsvergunning. In feite gaat het om één boerderij met twee huisnummers (7 en 8); de vergunning maakt het mogelijk om in het monument logies te verzorgen, het pand hiervoor aan te passen én af te wijken van het bestemmingsplan. Normaal gesproken mag een B&B bij een woning niet groter zijn dan 50 m², maar in dit geval is een grotere oppervlakte expliciet vergund. De gemeente vond het plan passend binnen de woonomgeving: kleinschalig van opzet, geen overlast voor omwonenden en goed inpasbaar in het geheel.

Omdat het pand een monument is, is bij de vergunningverlening ook gekeken naar daglichttoetreding. De ruimtes voldeden niet aan de huidige nieuwbouweisen voor daglicht, maar juist om het monument niet te veel aan te tasten is hiervoor een ontheffing verleend. Er komt voldoende licht binnen via dakvensters, dakkapellen en vides.

Een aandachtspunt is dat gasten via de Uniastrjitte het erf op komen en parkeren op eigen terrein – daarmee blijft de rust in de straat behouden. Kortom: de B&B is netjes vergund, afgestemd op het karakter van het pand en past binnen wat op deze plek aan gebruik is toegestaan. Uiteraard kan een nieuwe eigenaar er ook voor kiezen de indeling anders te gebruiken (bijvoorbeeld als meer-gezinswoning of kantoor/praktijk aan huis) mits binnen de woonbestemming.


DOELGROEPEN
Dit veelzijdige object is bij uitstek geschikt voor kopers die grootse plannen hebben of eenvoudig ruimte willen delen:
– Gastvrije ondernemers: bijvoorbeeld een stel of gezin dat de B&B (Unia Zathe) wil voortzetten en profiteren van het bestaande gastenbestand en naamsbekendheid.
– Zorg- en mantelzorg: families die meer-generatiewonen ambiëren of mantelzorg aan huis willen bieden, met ieder toch een eigen plek.
– Creatieve zelfstandigen: ondernemers of trainers die de grote multifunctionele ruimte willen benutten voor workshops, trainingen, studio, atelier of kantoor aan huis.
– Levensgenieters: iedereen die droomt van royaal en karaktervol wonen op het platteland – met de charme van een Franse retraite, maar dan in Friesland – en eventueel wat inkomen uit verhuur of logies wil genereren.
– Pensionado’s met plannen: wie de drukte achter zich laat en van een monumentaal thuisbasis wil genieten, met ruimte voor hobby’s, kleinschalige bedrijvigheid of het ontvangen van familie en vrienden.


BOUWKUNDIG ONDERZOEK
Oude gebouwen vragen om aandacht – en dat is precies wat ze verdienen. Om helder inzicht te krijgen in de bouwkundige staat is voor de verkoop een onafhankelijk bouwkundig onderzoek uitgevoerd. Daarbij is niet alleen de staat van onderhoud in kaart gebracht, maar ook zijn de verwachte herstelkosten inzichtelijk gemaakt. De rapportage biedt een eerlijk en helder beeld van constructie, afwerking en installaties, en is op aanvraag ter inzage. Van kleine onderhoudspunten tot eventuele structurele verbeteringen: alles staat overzichtelijk in het rapport. Deze keuring geeft geïnteresseerden duidelijkheid en richting. Het vormt een basis voor het plannen van toekomstig onderhoud en verbeteringen.


VERDUURZAMING
Een monument bewonen is misschien wel de meest duurzame vorm van bouwen: hergebruik van karakter, structuur én materialen. Toch valt er in het energieverbruik vaak nog winst te behalen – zonder afbreuk te doen aan de historische waarde. Voor Omgong 7-8 is daarom een onafhankelijk Verduurzamingslabel® opgesteld. Dit maatwerkadvies laat zien hoe het pand energiezuiniger gemaakt kan worden (verbeterpotentieel van energielabel C naar label A) met behoud van monumentale waarden en bouwfysische balans. Denk aan extra vloerisolatie, een lucht/water-warmtepomp en zonnecollectoren op het bijgebouw.

De eerste stappen zijn reeds gezet: de boerderij heeft al een C label: het dak is vernieuwd en geïsoleerd, HR++-glas is geplaatst, de cv-ketel (Intergas, 2022) is vervangen en gekoppeld aan een zonneboiler, vloeren en voorzetwanden zijn geïsoleerd en op het dak liggen zonnepanelen uit het zicht. De aankoop van een monument is hét moment om verduurzaming te integreren in de toekomstplannen en energielabel A is mogelijk. De volledige rapportages – zowel bouwkundig als energetisch – stellen wij graag beschikbaar. Stuur een e-mail, dan maken we een persoonlijk Move-account voor je aan.


RIJKSMONUMENT
Dit object is met recht een rijksmonument. Regelmatig horen we: “Een rijksmonument, dan mag je toch niks?” Gelukkig is dat allang niet meer het geval. Klein onderhoud dat het monument niet aantast – zoals schilderwerk in dezelfde kleur, zowel binnen als buiten – is altijd toegestaan. Grotere ingrepen, zoals wijzigingen aan de structuur, gevels of het dak, vragen om een omgevingsvergunning.

Het uitgangspunt is behoud, en bewoning is daarbij de beste vorm van instandhouding. In dit pand zijn historische elementen zoals gebinten, raamverdelingen en de kapconstructie bewaard gebleven of met zorg hersteld, met toevoeging van hedendaags comfort. Het resultaat is een woning waarin sfeer en gebruikswaarde elkaar versterken.


FINANCIERING & SUBSIDIE VOOR RIJKSMONUMENTEN
Voor restauratie en verduurzaming zijn er aantrekkelijke regelingen via het Nationaal Restauratiefonds:
– Restauratiefondshypotheek tot € 300.000 tegen 1,5% rente (niet voor aankoop)
– Verduurzamingslening tot € 100.000 tegen 1,5% rente
– Woonhuissubsidie: 38% subsidie op onderhoudskosten (tot € 70.000 per jaar)


PLAATS, LOCATIE EN BEREIKBAARHEID
Ie (officieel Fries voor Ee) ligt in de gemeente Noardeast-Fryslân, op enkele minuten van Dokkum en nabij het Nationaal Park Lauwersmeer en de Waddenzee (Unesco Werelderfgoed). Het dorp telt circa 800 inwoners en heeft o.a. een basisschool, een actief verenigingsleven en dagelijks benodigde voorzieningen in de omliggende dorpen. Via de recent aangelegde Centrale As (N356) zijn grotere plaatsen als Leeuwarden, Drachten en Groningen goed bereikbaar (30–45 minuten). Amsterdam en Utrecht liggen op circa twee uur rijden. Openbaar vervoer is bereikbaar via busverbindingen in Dokkum. De boerderij zelf bevindt zich in het historische hart van het dorp. Een bijzondere combinatie van landelijke rust en een gemeenschap om de hoek.


KORTOM
Deze boerderij is geen object om alleen in te wonen, maar een plek om te léven, te delen en door te geven. Een locatie waar generaties kunnen samenwonen, gasten worden ontvangen, gewerkt mag worden en het dagelijks leven in balans is met de ruimte en het ritme van de omgeving. Voor wie niet op zoek is naar zomaar een huis, maar naar een bestemming.