WOONBOOT KOPEN? WAT NIEMAND JE VERTELT OVER WONEN OP HET WATER

WOONBOOT, WOONARK OF WOONSCHIP: WAT IS HET VERSCHIL?

De begrippen woonboot, woonark en woonschip worden regelmatig door elkaar gebruikt, terwijl er belangrijke verschillen bestaan.

Een woonschip betreft veelal een voormalig varend schip dat geschikt is gemaakt voor permanente bewoning. Denk aan een tjalk, klipper of voormalig vrachtschip met een stalen casco en een geschiedenis in de beroepsvaart.

Een woonark is doorgaans speciaal ontworpen voor bewoning op een vaste locatie. Deze objecten beschikken vaak over een betonnen casco en hebben qua indeling en comfort meer overeenkomsten met een traditionele woning.

De term woonboot wordt in de praktijk als verzamelnaam gebruikt. Het onderscheid is echter relevant. Het type object kan gevolgen hebben voor onderhoud, verzekeringen, financieringsmogelijkheden en de doelgroep die geïnteresseerd is in het object.

 

DE LIGPLAATS IS MINSTENS ZO BELANGRIJK ALS DE BOOT ZELF

Bij de aankoop van een woonboot gaat de aandacht vaak uit naar het object zelf. Toch blijkt in de praktijk dat de ligplaats minstens zo bepalend is voor de waarde en het woongenot.

Is sprake van eigendom, erfpacht of huur van de ondergrond? Beschikt het object over een geldige ligplaatsvergunning? Kan deze vergunning worden overgedragen aan een volgende eigenaar? En welke regels hanteert de gemeente?

Nederland kent geen uniforme regelgeving voor ligplaatsen. Gemeenten voeren ieder hun eigen beleid. Daardoor kan de juridische positie van ogenschijnlijk vergelijkbare woonboten sterk verschillen.

Juist daarom vormt de ligplaats vaak het meest complexe onderdeel van de aankoop.

 

PERMANENT WONEN OF RECREATIEF GEBRUIK?

Niet iedere drijvende woning mag permanent worden bewoond.

Sommige objecten beschikken over een woonbestemming, terwijl andere uitsluitend recreatief gebruikt mogen worden. Dat onderscheid heeft gevolgen voor de gebruiksmogelijkheden, maar ook voor financiering en verzekeringen.

Een controle van het bestemmingsplan en de verleende vergunningen behoort daarom tot de belangrijkste aandachtspunten bij de aankoop van een woonboot.

 

EEN HYPOTHEEK VOOR EEN WOONBOOT: WAT ZIJN DE MOGELIJKHEDEN?

De financiering van een woonboot verschilt van die van een reguliere woning. Niet iedere geldverstrekker verstrekt hypotheken voor woonboten of woonarken.

Banken kijken onder meer naar het type object, de constructie van het casco, de aanwezigheid van een vaste ligplaats, de juridische status van die ligplaats en de bestemming van het object.

Partijen als Rabobank, Triodos en gespecialiseerde hypotheekadviseurs bieden onder voorwaarden financieringsmogelijkheden voor woonboten. Daarbij geldt vaak dat niet de volledige marktwaarde kan worden gefinancierd en dat een gespecialiseerde taxatie noodzakelijk is.

Bijzondere aandacht verdienen recreatieve bestemmingen. Deze kunnen de financierbaarheid aanzienlijk beperken. Juist daarom is het verstandig om al vóór het uitbrengen van een bod inzicht te verkrijgen in de financieringsmogelijkheden.

 

OVERDRACHTSBELASTING: EEN VAAK ONDERSCHAT AANDACHTSPUNT

Veel kopers gaan ervan uit dat dezelfde regels gelden als bij een traditionele woning. Dat is niet altijd het geval.

Bij de aankoop van uitsluitend een woonboot zonder eigendom van de ondergrond is doorgaans geen overdrachtsbelasting verschuldigd over de woonboot zelf. De situatie verandert wanneer tegelijkertijd een ligplaats in eigendom wordt verkregen of sprake is van erfpacht die fiscaal als onroerende zaak wordt aangemerkt.

De fiscale behandeling hangt sterk samen met de juridische constructie van de transactie. Advies van een notaris of fiscalist kan onaangename verrassingen voorkomen.

 

EEN KOOPOVEREENKOMST VRAAGT OM MAATWERK

Bij woonboten volstaat een standaard koopovereenkomst niet altijd.

Naast de overdracht van het object zelf kunnen aanvullende rechten en verplichtingen een rol spelen. Denk aan afspraken over de ligplaats, vergunningen, steigers, loopbruggen en installaties.

Belangrijke vragen zijn onder meer:

• Is de ligplaatsvergunning overdraagbaar?

• Welke rechten rusten op de ligplaats?

• Welke zaken behoren tot de koop?

• Zijn er gemeentelijke voorschriften van toepassing?

• Welke documenten en certificaten zijn beschikbaar?

Een zorgvuldig opgestelde overeenkomst kan veel onduidelijkheid achteraf voorkomen.

 

ONDERHOUD: WAT ZICH ONDER DE WATERLIJN AFSPEELT

Net als een vrijstaande woning vraagt een woonboot om periodiek onderhoud. De aard en omvang daarvan hangen samen met het bouwjaar, het materiaalgebruik en de technische staat van het object.

Bij stalen woonschepen verdient het onderwaterschip bijzondere aandacht. Veel verzekeraars verlangen dat een schip periodiek uit het water wordt gehaald voor inspectie. In de praktijk gebeurt dit vaak eens per vijf à zes jaar.

Tijdens een dergelijke werfgang worden onder meer de staat van het staal, doorvoeren, standpijpen en de conservering beoordeeld. Ook kan worden vastgesteld of aanvullende werkzaamheden noodzakelijk zijn.

Een werfgang brengt kosten met zich mee voor onder andere het slepen, droogzetten, schoonspuiten en de expertise. Het is verstandig om vooraf inzicht te krijgen in deze terugkerende onderhoudslasten.

 

DIKWANDMETINGEN EN VERZEKERAARSEISEN

Bij inspecties van stalen woonschepen kan een dikwandmeting worden uitgevoerd. Met behulp van ultrasone apparatuur wordt vastgesteld hoeveel staal nog aanwezig is.

Er bestaat geen algemene wettelijke minimumnorm voor de resterende plaatdikte. Verzekeraars hanteren hun eigen acceptatiecriteria. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar de gemeten dikte, maar ook naar de locatie van de meting, de oorspronkelijke constructie en de algehele onderhoudsstaat van het schip.

De belangrijkste vraag is uiteindelijk of het schip door de verzekeraar onder normale voorwaarden wordt geaccepteerd.

 

HISTORISCHE WOONSCHEPEN ALS VAREND ERFGOED

Een deel van de Nederlandse woonboten bestaat uit voormalige beroepsschepen die een tweede leven hebben gekregen als woning. Deze schepen vertellen het verhaal van de Nederlandse binnenvaart en vertegenwoordigen een vorm van varend erfgoed.

Sommige voormalige vrachtschepen maken al meer dan honderd jaar deel uit van het Nederlandse landschap. Zij vervoerden turf, graan of bouwmaterialen voordat zij een tweede leven kregen als woning. Daarmee vertegenwoordigen zij niet alleen woonkwaliteit, maar ook een stukje Nederlandse geschiedenis.

Juist die combinatie van geschiedenis en dagelijks gebruik maakt wonen op een historisch woonschip voor veel mensen aantrekkelijk.

 

WONEN OP HET WATER VRAAGT OM SPECIALISTISCHE KENNIS

Hoewel redres vooral bekendstaat als bouwkunstmakelaar voor monumenten en architectuurwoningen, voelen ook bijzondere woonvormen zoals woonarken en historische woonschepen vertrouwd terrein. Juist omdat deze objecten vragen om specialistische kennis en een benadering die verder gaat dan standaard vastgoed.

Of het nu gaat om een historische tjalk, een woonark of een moderne watervilla: wonen op het water laat zich niet eenvoudig vergelijken met het kopen van een traditionele woning. Juist de combinatie van regelgeving, techniek, financiering en leefkwaliteit maakt deze markt bijzonder.

Een zorgvuldige begeleiding tijdens het aankoop- of verkoopproces is daarbij minstens zo belangrijk als bij monumenten en architectuurwoningen.

 

VEELGESTELDE VRAGEN

Wat is belangrijker: de woonboot of de ligplaats?

In de praktijk blijkt de ligplaats vaak minstens zo belangrijk als het object zelf. De juridische status van de ligplaats bepaalt mede de gebruiksmogelijkheden, financierbaarheid en toekomstige verkoopbaarheid.

Kan ik een hypotheek krijgen voor een woonboot?

Ja, maar niet iedere bank financiert woonboten. De mogelijkheden hangen onder meer samen met het type object, de constructie, de bestemming en de juridische status van de ligplaats.

Wat is een werfgang?

Een werfgang is een periodieke inspectie waarbij een schip uit het water wordt gehaald om het onderwaterschip te controleren en onderhoud uit te voeren. Bij stalen woonschepen gebeurt dit vaak eens per vijf à zes jaar.

Wat is een dikwandmeting?

Met een dikwandmeting wordt vastgesteld hoeveel staal nog aanwezig is in het casco van een schip. Verzekeraars gebruiken deze informatie om te beoordelen of een woonschip onder normale voorwaarden verzekerbaar is.

Mag ik permanent wonen op een woonboot?

Dat hangt af van de bestemming en de verleende vergunningen. Niet iedere woonboot mag permanent worden bewoond.

 

OVER DE AUTEUR

ir. Jan-Willem Andriessen is oprichter en directeur van redres. Sinds 2003 begeleidt hij eigenaren van monumenten, architectuurwoningen en ander bijzonder vastgoed in heel Nederland. Vanuit diezelfde fascinatie voor gebouwen en objecten met een verhaal ontstond ook belangstelling voor woonarken en historische woonschepen.

 

EEN LEVEN OP HET WATER

Of het nu gaat om een monumentale boerderij, een Rietveldwoning of een historische tjalk: bijzondere objecten vragen om specialistische kennis en een zorgvuldige benadering. Juist daarom voelt de wereld van het wonen op het water voor redres verrassend vertrouwd.

Wonen op het water is meer dan een alternatieve woonvorm. Het is een manier van leven die vraagt om aandacht voor techniek, regelgeving en onderhoud, maar die tegelijkertijd iets biedt wat moeilijk in woorden is te vatten: de ervaring van leven met het ritme van het water als dagelijks decor.