Benedenrijweg 559

VOORMALIGE NOTARISWONING IN OUD-IJSSELMONDE | 275 M² WONEN, VIJF SLAAPKAMERS, TUIN EN ZWEMBAD


INTRODUCTIE
De luxe van ruimte is in Rotterdam nog gewoon te koop.

Aan de Benedenrijweg in Oud-IJsselmonde staat deze vrijstaande voormalige notariswoning uit 1902 met circa 275 m² woonoppervlakte, vijf slaapkamers, verschillende woon- en werkkamers, een ruime kelder, een inpandige garage, een lange eigen oprit en een besloten tuin met zwembad. Kralingen ligt hemelsbreed opvallend dichtbij aan de overzijde van de Maas, terwijl deze kant van het water een heel andere schaal heeft behouden.

Veel woningzoekers beginnen hun zoektocht automatisch in Kralingen, Hillegersberg of Rotterdam-Noord. Begrijpelijk, maar wie bereid is de brug over te gaan, krijgt hier een andere verhouding tussen huis, tuin en mogelijkheden. Geen stedelijk herenhuis met een beperkte buitenruimte, maar een vrijstaand huis van bijna 1.325 m³, met parkeren op eigen terrein, groen rondom en zelfs een zwembad. Benedenrijweg 559 ligt misschien niet op de plek waar iedereen als eerste zoekt, maar precies daarin zit ook de verrassing.

De omvang van het huis heeft een duidelijke oorsprong. Het werd in 1902 gebouwd als notariskantoor. De voormalige wachtkamer, het kantoor van de notaris, de grote voorkamers en zelfs de oude kluis zijn nog herkenbaar. Sinds 1969 woont dezelfde familie hier. Kinderen groeiden er op, boven werd gewerkt, gasten schoven aan in de voorkamers en het dagelijkse leven verschoof steeds meer naar de zonnige tuinzijde.

Voor de volgende gebruiksperiode hoeft het huis niet groter te worden. De ruimte is er al. Daarom is door een architect een alternatieve indeling uitgewerkt die laat zien hoe het bestaande volume kan worden aangepast aan een groot of samengesteld gezin, meerdere generaties of iemand die wonen en werken wil combineren. Een royale woonkeuken aan de tuin, een afzonderlijke eetkamer, meerdere woon- en werkplekken en boven vijf slaapkamers met twee badkamers en een kleedkamer passen binnen de bestaande buitenschil. De uitwerking is nadrukkelijk bedoeld als inspiratie. Niets hoeft precies zo te worden uitgevoerd, maar de tekeningen maken overtuigend zichtbaar hoeveel vrijheid het huis al biedt.


GESCHIEDENIS EN ARCHITECTUUR
Benedenrijweg 559 werd gebouwd toen IJsselmonde nog een zelfstandig dorp was. De oorspronkelijke kantoorfunctie is binnen nog goed te begrijpen. Aan de voorzijde liggen twee grote kamers met hoge plafonds, parket, ornamenten en glas-in-lood schuifdeuren. In een van de kamers bevindt zich een open haard. Verder naar achteren lagen de werkkamer van de notaris en de wachtkamer voor cliënten. De oude kluis kreeg later een veel huiselijker functie als brandvrije kast voor familiefoto's en waardevolle spullen.

Toen de huidige bewoners het huis in 1969 kochten, was de aanleiding heel praktisch. Een van hun zoons zou afhankelijk worden van een rolstoel en daarom zochten zij veel ruimte op de begane grond. Daarnaast wilden zij buiten de drukte wonen en Rotterdam dichtbij houden. De vrijstaande ligging en de omheinde tuin gaven uiteindelijk de doorslag. Het huis was destijds behoorlijk verwaarloosd en werd daarna stap voor stap aangepakt, zonder de oorspronkelijke hoofdstructuur rigoureus te wijzigen.

Dat blijkt nu een voordeel. De notaris had behoefte aan afzonderlijke kamers voor ontvangst, werk en wachten; een groot huishouden heeft vandaag ruimte nodig voor wonen, kinderen, huiswerk, muziek, werk en gasten. Het gebruik veranderde, maar de royale opzet bleef bruikbaar. Juist die combinatie van geschiedenis en praktische maat maakt het huis interessant voor een volgende generatie.


WONEN
De entree ligt aan de zijkant van het huis en geeft toegang tot de centrale gang. Aan de voorzijde bevinden zich de twee grootste kamers. Ze kunnen afzonderlijk worden gebruikt, maar via de glas-in-lood schuifdeuren ook als één lang geheel functioneren. De afmetingen maken ze geschikt voor een lange eettafel, ontvangst, muziek, bibliotheek of een combinatie daarvan.

Verder naar achteren liggen de voormalige kantoorvertrekken en de huidige keuken. Hier verandert het karakter van het huis. De tuin komt dichterbij en het dagelijkse gebruik richt zich vanzelf meer naar buiten. Dat is ook precies wat de huidige bewoners door de jaren heen deden.

De alternatieve indeling bouwt daarop voort. Het uitgangspunt is eenvoudig: de beschikbare ruimte hoeft niet te worden vergroot, maar kan slimmer worden georganiseerd. Aan de tuinzijde ontstaat in het voorstel een woonkeuken van circa 26 m² met een groot kook- en werkeiland, naast een eetkamer van circa 18,5 m². Vervolgens blijven zelfstandige woon- en werkruimten van bijna 30 en 22 m² en een mediakamer van circa 14 m² beschikbaar.

Daarmee wordt de hoeveelheid ruimte pas werkelijk voelbaar. In een gezin met vier of vijf kinderen hoeft niet iedere activiteit in dezelfde woonkamer plaats te vinden. Er kan worden thuisgewerkt terwijl elders huiswerk wordt gemaakt, muziek wordt geoefend of vrienden langskomen. Een samengesteld gezin kan verschillende leeftijden en ritmes beter over het huis verdelen en bij meerdere generaties onder één dak kunnen delen van het huis meer zelfstandigheid krijgen.

Ook voor de verdieping is door de architect een alternatief uitgewerkt. De vijf bestaande slaapkamers blijven behouden en worden gecombineerd met twee badkamers en een kleedkamer. De uitwerking laat vooral zien dat een comfortabel familiehuis van nu binnen het bestaande volume kan worden gerealiseerd. De meters hoeven niet eerst te worden gebouwd; ze hoeven alleen opnieuw te worden georganiseerd.

Boven de slaapverdieping ligt nog een grote zolder onder de kap, momenteel in gebruik als berging. Wie daar op termijn meer mee wil doen, zal eerst moeten onderzoeken wat bouwkundig en vergunningstechnisch mogelijk is. Voor nu biedt de zolder vooral een flinke hoeveelheid extra opslag.

Onder een deel van het huis bevindt zich bovendien een kelder van circa 4,57 bij 3,17 meter, met nog de oorspronkelijke rode plavuizen. Voor voorraad, wijn en andere zaken die niet dagelijks in het zicht hoeven te staan, is dat precies het soort praktische ruimte dat bij een groot huis prettig blijkt.


TUIN, ZWEMBAD, GARAGE EN OPRIT
Het huis staat vrij op circa 685 m² eigen grond. De tuin ligt rondom en aan de achterzijde bevindt zich het meest besloten gedeelte met terras, groen en zwembad. De huidige bewoners noemen de tuin, de vogels en de vleermuizen op zomeravonden als dingen die zij na hun vertrek zullen missen. Zulke herinneringen zeggen misschien meer over het buitenleven hier dan een opsomming van tuinmaten.

Het zwembad maakt al tientallen jaren deel uit van het gezinsleven. In combinatie met de directe relatie tussen tuin en woonruimten geeft het de achterzijde van het huis een heel eigen gebruik, zeker in de zomermaanden.

De lange eigen oprit biedt ruimte aan meerdere auto's en loopt door naar de inpandige garage van circa 30 m². Voor een groot huishouden wordt zo'n garage al snel meer dan alleen een parkeerplek. Fietsen, sportspullen, gereedschap, tuinmateriaal en opslag kunnen hier terecht zonder dat het woonhuis ermee wordt belast.


WONEN, WERKEN EN ANDERE WOONVORMEN
Voor de woning geldt de bestemming Wonen. Een aan huis gebonden beroep of bedrijf is onder voorwaarden toegestaan tot maximaal 30% van het bruto vloeroppervlak. Daarmee sluit de oorspronkelijke functie van het huis opvallend goed aan bij hedendaags werken aan huis.

Voor een architect, ontwerper, adviseur, therapeut of andere zelfstandige kan een serieus werkdeel in het huis worden georganiseerd zonder dat het wonen naar de achtergrond verdwijnt. De hoeveelheid zelfstandige kamers en de mogelijkheid om bezoekers te ontvangen ondersteunen dat gebruik direct.

De combinatie van meerdere verblijfsruimten en vijf slaapkamers maakt het huis daarnaast interessant voor andere woonvormen. Meerdere generaties onder één dak, mantelzorg, begeleid wonen of een kleinschalige woonvorm voor jongeren of volwassenen die ondersteuning nodig hebben zijn ruimtelijk voorstelbaar. Voor dergelijke intensievere of maatschappelijke gebruiksvormen moet vooraf worden onderzocht of zij passen binnen het omgevingsplan en aan eisen voor vergunningen, brandveiligheid, zorgfunctie, parkeren en bouwkundige aanpassingen kunnen voldoen.


BOUWKUNDIGE STAAT EN VERDUURZAMING
Voor de verkoop is alvast een bouwkundige keuring uitgevoerd. De algemene bouwkundige staat wordt daarin als redelijk beoordeeld. Het rapport benoemt onder meer onderhoud aan dak, gevels en buitenkozijnen en geeft inzicht in werkzaamheden die de komende jaren kunnen worden meegenomen. De volledige rapportage met aandachtspunten en kostenindicaties is voor geïnteresseerden beschikbaar.

De woning heeft energielabel F. De verwarming vindt plaats via een HR-107 gasketel en voor warm water is een indirect gestookte boiler aanwezig. Het energielabel en de bouwkundige keuring geven samen concrete aanknopingspunten voor verbetering, onder meer bij gevel, dak, vloer, beglazing en installaties.

Bij een huis uit 1902 ligt een stapsgewijze aanpak voor de hand. Wie de woning opnieuw wil indelen, kan verduurzaming logisch meenemen in dezelfde verbouwing. Keuken, sanitair, leidingen, installaties en isolatiemaatregelen kunnen dan in samenhang worden aangepakt, zodat wooncomfort, energiegebruik en indeling tegelijkertijd verbeteren.


OUD-IJSSELMONDE
Oud-IJsselmonde is ouder dan Rotterdam-Zuid zoals we dat nu kennen. Het dorp bestond al eeuwen voordat het onderdeel werd van Rotterdam en die oorsprong is nog herkenbaar in de dijkstructuur, oudere bebouwing, kerk, jachthaven en de relatie met de Maas.

Benedenrijweg 559 staat in die oude structuur. De Benedenrijweg zelf is een eenrichtingsstraat en de directe omgeving heeft een rustig karakter. Aan de overzijde van de Maas ligt Kralingen. Via de brugverbindingen zijn de noordzijde van Rotterdam en het centrum goed bereikbaar. Voor dagelijkse voorzieningen ligt winkelcentrum Keizerswaard in de buurt en ook scholen en kinderopvang zijn in IJsselmonde aanwezig.

Daar zit misschien wel de interessantste omslag in de zoektocht naar dit huis. Wie uitsluitend kijkt binnen de traditionele Rotterdamse zoekgebieden, komt Benedenrijweg 559 waarschijnlijk niet vanzelf tegen. Wie vervolgens kijkt naar wat hier daadwerkelijk wordt aangeboden, maakt een andere vergelijking: circa 275 m² woonoppervlakte, vijf slaapkamers, een vrijstaand huis, eigen grond, garage, parkeren op eigen terrein en een zwembad, terwijl Rotterdam dichtbij blijft.


TOT SLOT
Benedenrijweg 559 heeft inmiddels twee duidelijke levens gehad. Eerst als notariskantoor en daarna meer dan een halve eeuw als familiehuis. De volgende bewoner krijgt een huis dat niet eerst groter hoeft te worden voordat het comfortabel kan functioneren. De ruimte is er al en kan opnieuw worden georganiseerd.

Een groot gezin kan hier anders wonen dan een samengesteld gezin. Meerdere generaties kunnen hun eigen plekken maken en een ondernemer kan werk en privé binnen één gebouw combineren. De alternatieve indeling, uitgewerkt door een architect, laat concreet zien hoe het huis binnen zijn bestaande muren aan het wonen van nu kan worden aangepast.

De Maas ligt tussen Oud-IJsselmonde en Kralingen. Aan deze kant staan daar circa 275 m² woonruimte, vijf slaapkamers, een eigen oprit, garage, tuin en zwembad tegenover.

De luxe van ruimte is aan de Benedenrijweg gewoon te koop.


BIJZONDERHEDEN
- Bouwjaar 1902
- Circa 275 m² woonoppervlakte
- Circa 70 m² overige inpandige ruimte
- Circa 1.323 m³ bruto-inhoud
- Circa 685 m² eigen grond
- Vijf slaapkamers
- Inpandige garage van circa 30 m²
- Eigen oprit met parkeergelegenheid voor meerdere auto's
- Tuin rondom met zwembad
- Alternatieve indeling voor begane grond en verdieping, uitgewerkt door een architect
- Bouwkundige keuring beschikbaar
- Energielabel F
- Bestemming Wonen en aan huis gebonden beroep of bedrijf onder voorwaarden toegestaan