erfgoedstrategie

Wat is de beste toekomst voor een monument of historisch gebouw?
Een monument kan eeuwen meegaan, maar het gebruik verandert voortdurend. Een kerk verliest haar oorspronkelijke functie, een boerderij past niet meer bij de volgende generatie, een gemeente blijft achter met een voormalige school zonder duidelijke bestemming of een landgoed bestaat uit verschillende gebouwen met ieder een eigen vraagstuk.
 
Op zulke momenten ontstaan al snel plannen voor restauratie, verbouwing, herbestemming, verhuur of verkoop. Een architect maakt een eerste ontwerp, een bouwkundige brengt het onderhoud in kaart en de gemeente wordt gevraagd naar nieuwe gebruiksmogelijkheden. Toch kan de belangrijkste vraag nog onbeantwoord zijn: waar moet het gebouw uiteindelijk naartoe?
 
Een goed plan begint daarom niet met tekenen, maar met het bepalen van de koers. Redres de erfgoedstrateeg onderzoekt de meest kansrijke toekomst voor een monument, historisch gebouw of bijzonder vastgoedobject. Architectuur, geschiedenis, ruimtelijke opzet, huidig gebruik, bestemming, onderhoud, investering, exploitatie, markt en belangen van de eigenaar worden in samenhang beoordeeld. Daaruit ontstaat een onderbouwde richting voor behoud, verhuur, herbestemming, splitsing, investering of verkoop.
 
Wanneer is erfgoedstrategie nodig?
Erfgoedstrategie is relevant als verschillende mogelijkheden naast elkaar bestaan en nog niet vaststaat welke route haalbaar en verstandig is. Dat kan spelen bij leegstand, functieverlies, hoge onderhoudslasten, verduurzaming, opvolging binnen een familie, veranderend gebruik of een mogelijke verkoop.
 
Een kerkelijke organisatie kan moeten kiezen tussen voortzetting van het gebruik, verhuur, gedeeltelijke herbestemming en verkoop. Binnen een familie kan twijfel bestaan over behoud of overdracht van een buitenplaats. Een gemeente moet een toekomst bepalen voor een voormalig schoolgebouw, raadhuis of ander maatschappelijk gebouw. Een ontwikkelaar wil vóór aankoop weten of een historisch complex aansluit op een reële markt. De kernvraag blijft steeds dezelfde: wat is voor dit gebouw én deze eigenaar een realistische en waardevolle volgende stap?
 
Van mogelijkheden naar een koers
Redres begint bij het gebouw. De oorspronkelijke opzet, latere veranderingen, monumentale waarden, ruimtelijke structuur en samenhang met erf of landschap worden in kaart gebracht. Ook bestemming, monumentstatus, bouwkundige opgave en bestaande gebruiksrechten zijn van invloed op de mogelijke toekomst.
 
Vervolgens komt de positie van de eigenaar in beeld. Wat moet het gebouw op langere termijn opleveren of mogelijk maken? Hoeveel verantwoordelijkheid, investering en risico zijn aanvaardbaar? Is behoud binnen de familie of organisatie gewenst? Moet het gebouw inkomsten genereren of ligt overdracht aan een nieuwe eigenaar meer voor de hand?
 
Daarna wordt de markt betrokken. Bestaat er vraag naar het beoogde gebruik? Past dat gebruik bij de ligging en schaal van het gebouw? Is de investering te dragen vanuit verhuur, exploitatie of toekomstige waarde? En is verkoop in de bestaande toestand verstandiger dan eerst investeren in een plan?
 
Op basis daarvan worden de kansrijke scenario’s naast elkaar gezet. Geen verzameling vrijblijvende ideeën, maar een vergelijking van gebruik, investering, risico, marktpositie en vervolgstappen. 

De markt als onderdeel van de strategie
Bij herbestemming gaat vaak veel tijd en geld naar ontwerp en techniek voordat vaststaat of voor het uiteindelijke plan voldoende gebruikers, huurders of kopers bestaan.
 
Een kerk kan op papier geschikt zijn voor wonen, zorg, cultuur, horeca of werken. Dat betekent nog niet dat iedere functie op die plek planologisch, financieel en marktmatig haalbaar is. Hetzelfde geldt voor een monumentale boerderij, fabriek, klooster, buitenplaats of voormalig openbaar gebouw.

Een theoretisch mogelijke functie is nog geen haalbare toekomst
Daarom kijkt redres vroeg naar doelgroep, gebruik, exploitatie, verhuurbaarheid en verkoopbaarheid. Zo wordt voorkomen dat een plan technisch ver wordt uitgewerkt, terwijl de markt of financiële onderbouwing ontbreekt. Juist daarin onderscheidt redres de erfgoedstrateeg zich: kennis van architectuur en erfgoed wordt verbonden met vastgoed, waarde en markt.
 
Wat levert een erfgoedstrategie op?
Een erfgoedstrategie geeft een eigenaar, familie, bestuur of organisatie een onderbouwd besluitvormingskader. Het rapport of advies brengt de uitgangssituatie, kansrijke scenario’s, belangrijkste risico’s en noodzakelijke vervolgstappen samen. Daarmee wordt duidelijk:
 
• welke scenario’s voldoende perspectief bieden;
• wat eerst moet worden onderzocht of besloten;
• welke investeringen logisch of juist prematuur zijn;
• welke specialistische kennis in het vervolg nodig is;
• wanneer overleg met gemeente of monumentenzorg zinvol wordt;
• op welk moment verhuur, samenwerking of verkoop aan de orde komt.
 
Niet ieder vraagstuk vraagt om een omvangrijk onderzoek. Soms geeft een eerste strategische verkenning of second opinion al voldoende richting. Bij een complex gebouw, landgoed of monumentenportefeuille kan een uitgebreidere erfgoedstrategie nodig zijn.
 
Voor wie is erfgoedstrategie bedoeld?
Redres de erfgoedstrateeg werkt voor particuliere monument-eneigenaren, families met historisch vastgoed, landgoederen, buitenplaatsen, gemeenten, kerkelijke organisaties, erfgoedstichtingen, woningcorporaties, zorg- en onderwijsinstellingen, natuurorganisaties, ontwikkelaars, beleggers en family offices.
 
Een beschermde monumentstatus is geen voorwaarde. Ook een beeldbepalend gebouw, historische boerderij, wederopbouwcomplex, voormalig schoolgebouw of ander bijzonder vastgoedobject kan een strategische toekomstvraag hebben.
 
Van erfgoedstrategie naar monumentenregie
Een erfgoedstrategie bepaalt de richting. Daarna begint vaak een vervolg met onderzoeken, adviseurs, ontwerpen, vergunningen, investeringen en besluiten.
 
Na het bepalen van de koers kan redres de monumentenregisseur het vervolg organiseren en bewaken. De regie richt zich op voortgang, besluitvorming en de aansluiting tussen gebouw, gebruik, adviseurs, investering en markt.
 
Als verhuur of verkoop onderdeel wordt van de gekozen koers, kan redres de bouwkunstmakelaar de marktbenadering verzorgen. De kennis uit de strategiefase vormt dan direct de basis voor waardering, positionering en presentatie.
 
Redres de erfgoedstrateeg bepaalt de koers
redres de monumentenregisseur organiseert en bewaakt het vervolg
redres de bouwkunstmakelaar verbindt het gebouw met de markt
 
Erfgoedstrategie vanuit de praktijk
Redres de erfgoedstrateeg is ontwikkeld vanuit de praktijk van ir. Jan-willem andriessen, bouwkundig ingenieur, bouwkunstmakelaar en oprichter van redres.

Sinds 2003 werkt redres door heel nederland aan de verkoop, herbestemming en toekomst van architectuur, monumenten en bijzonder vastgoed. Die praktijkervaring maakt duidelijk waar plannen vastlopen, wanneer aanvullend onderzoek werkelijk nodig is en op welk moment de markt onderdeel van de besluitvorming moet worden.
 
Wat is de beste toekomst voor het gebouw?
Redres brengt het gebouw, de positie van de eigenaar en de mogelijke toekomstscenario’s samen in een eerste verkenning. Daarna kan worden bepaald of een strategisch advies, second opinion of volledige erfgoedstrategie passend is.