Verhalen
COLLECTIEF WONEN IN ERFGOED
Collectief wonen is geen tijdelijke trend, maar een logisch antwoord op een woningmarkt die onder druk staat en een samenleving die verandert. Steeds meer groepen – vriendengroepen, samengestelde gezinnen, meergeneratiegezinnen, stellen, gezinnen met een zorgvraag en vijftigers die vooruitdenken – zoeken naar een manier van leven waarin ruimte, verbondenheid en betaalbaarheid samenkomen. Ook woonvormen zoals kangoeroewonen, meergeneratiewonen en rugzakwonen passen daarbij. Het zijn vormen waarin zelfstandigheid en nabijheid zorgvuldig naast elkaar bestaan en families elkaar kunnen ondersteunen zonder hun eigen privacy te verliezen.
Waarom steeds meer groepen naar monumenten en naar objecten van Redres kijken
Monumenten en grotere panden komen in deze zoektocht vanzelf naar voren. Voor Redres is dat het dagelijks werk: als bouwkunstmakelaar gespecialiseerd in erfgoed en bijzondere architectuur begeleiden wij groepen en particulieren bij het verkennen van gebouwen die zich lenen voor gedeeld gebruik. Monumenten bieden schaal, karakter en een historisch landschap dat uitnodigt tot samenleven – maar vragen tegelijk om nuchterheid en voorbereiding.
Een monument is geen leeg vel papier. De structuur ligt voor een groot deel vast: historische maatvoering, trappenhuizen, balklagen, zolders, kelders en verkeersruimten bepalen wat mogelijk is. Overmaat is prachtig, maar niet altijd bruikbaar. Sommige monumenten lenen zich voor splitsing, andere niet. Vrijwel iedere interne wijziging is vergunningplichtig.
Niet elk monument is daardoor geschikt voor collectief wonen. Het vraagt vooraf zorgvuldigheid, voordat verwachtingen te hoog worden of plannen stranden op de harde randen van erfgoed en regelgeving.
Collectief wonen in erfgoed kan tóch interessant zijn
Collectief wonen opent deuren die individueel vaak gesloten blijven. Monumenten kennen minder concurrentie; het segment is complexer en duurder, waardoor de doelgroep kleiner is. Waar één koper afhaakt vanwege schaal of onderhoud, kan een groep juist mogelijkheden creëren. De lasten worden gedeeld, de verantwoordelijkheid gespreid en de ruimte benut op een manier die past bij de kwaliteit van het gebouw.
Voor verkopers kan een collectief aantrekkelijk zijn. De markt wordt breder, de doelgroep groter en de opbrengstwaarde soms beter. Tegelijkertijd zijn er nadelen: extra afstemming, langere planprocedures, onduidelijkheid met wie men uiteindelijk zaken doet. Toch blijkt dat een goed georganiseerde groep juist structuur aangeeft. Meerdere huishoudens dragen samen verantwoordelijkheid en zoeken vanuit gezamenlijk belang naar oplossingen.
Woonvormen die binnen erfgoed het best functioneren:
Co-housing
Zelfstandige woningen binnen één gebouw, gecombineerd met gedeelde voorzieningen zoals tuin, werkplaats of logeerstudio. Geschikt wanneer de structuur van het gebouw logisch te verdelen is en bewoners privacy willen combineren met nabijheid.
Co-living
Een gebouw waarin kamers of woonvleugels worden gedeeld en waar keuken, sanitair of woonruimte gemeenschappelijk zijn. Dit is vaak de meest realistische vorm wanneer splitsing niet mogelijk is. Monumenten met vaste indelingen en representatieve ruimten lenen zich hier vaak goed voor.
Woonvereniging
Het gebouw blijft in één hand; bewoners krijgen gebruiksrecht via een gezamenlijke structuur. Instroom, uitstroom, zeggenschap en onderhoud vragen om een sterke juridische basis.
Meergeneratiewoning of samengesteld wonen
Een grote woning of monument waarin meerdere generaties of samengestelde gezinnen zelfstandig kunnen wonen, maar toch dichtbij. Deze woonvorm past goed bij gebouwen met meerdere vleugels, bijgebouwen of logische zones.
Eigendomsstructuren: individueel of gezamenlijk
Een gebouw kan individueel worden gekocht via splitsing in appartementsrechten. Dat is overzichtelijk en voor banken herkenbaar. Wanneer splitsing niet kan of wanneer een groep bewust kiest voor gezamenlijk eigendom, biedt een woonvereniging een alternatief. Het gebouw blijft in één hand, bewoners hebben een persoonlijk gebruiksrecht en de verantwoordelijkheid ligt bij de groep. Gezamenlijke huur of gebruiksovereenkomsten kunnen een eerste stap zijn, vooral wanneer eigendom pas later volgt.
Een vaak vergeten punt: wat gebeurt er als iemand vertrekt
Collectief wonen vraagt niet alleen om plannen voor instroom, maar ook om duidelijke afspraken bij vertrek. Wat gebeurt er bij vrijwillig vertrek. Wat gebeurt er wanneer iemand overlijdt. Hoe werkt het wanneer een stel uit elkaar gaat. Hoe wordt een aandeel gewaardeerd. Kan een individu worden uitgekocht of moet het gebouw worden verkocht. Dit zijn geen bijzaken, maar fundamenten. Zeker bij erfgoed – waar onderhoud, restauratie en vergunningen zwaar wegen – is dit noodzakelijk om stagnatie of conflicten te voorkomen.
Financiering: welke banken zijn bereid mee te denken?
Collectieve woonvormen worden door slechts een beperkt aantal banken gefinancierd. In de praktijk komen vooral deze aanbieders in beeld:
- Rabobank
- NIBC
- Triodos (bij duidelijke maatschappelijke of duurzame ambities)
- SVn via de Stimuleringslening Wooncoöperaties
Banken vragen om een stevige juridische structuur, realistische begroting, inzicht in draagkracht en een exitregeling die juridisch houdbaar is. Daarom moet financiering aan het begin van het proces worden onderzocht, niet pas na een bezichtiging.
Planologie en erfgoed: wat kan, wat niet, en waarom?
Gemeenten staan splitsing niet altijd toe. Soms vanwege bestemming, soms vanwege erfgoedwaarden, soms vanwege daglicht, brandveiligheid of ontsluiting. In veel monumenten is co-living daardoor de enige realistische optie. De structuur van het gebouw bepaalt wat mogelijk is, niet de wensenlijst van de groep.
Een monument kan ruim en bijzonder zijn, maar door smalle trappenhuizen, vaste balklagen of beperkte daglichttoetreding toch ongeschikt blijken voor meerdere zelfstandige woningen.
Advies aan initiatiefgroepen: bezint eer ge begint
Een bezichtiging voelt vaak als de start van het proces, maar bij erfgoed en collectieve woonvormen ligt dat anders. Een bezichtiging heeft alleen waarde wanneer de groep echt voorbereid is. Redres werkt onder werktijd. Dat betekent dat afspraken alleen zinvol zijn wanneer alle betrokkenen bereid zijn daar tijd voor vrij te maken. Een bezichtiging met één of twee leden uit een grotere groep levert zelden voldoende informatie op en leidt tot tijdverlies voor groep, verkoper en makelaar.
Checklist voor initiatiefgroepen
1. Iedereen is positief over het idee waarom jullie samen willen wonen: lagere kosten, meer ruimte, verbondenheid of duurzaamheid, en het is geen opwelling.
2. Iedereen is positief over de locatie. Het moet een plek zijn waar iedereen kan komen met werk, familie, openbaar vervoer en dagelijkse ritmes.
3. De wensenlijst is realistisch: het gebouw bepaalt wat mogelijk is, niet het ideaalbeeld.
4. Er is duidelijkheid over hoe beslissingen worden genomen en wie welke rol heeft. Kan iedereen kopen, of moeten er nog stappen worden gezet.
5. Het eigendomsmodel ligt vast: apart kopen via splitsing of als groep via een woonvereniging.
6. Instroom en uitstroom zijn doordacht: wie kan erbij, wie kan eruit en hoe wordt dat praktisch geregeld.
7. Iedereen weet wat hij of zij financieel kan dragen, inclusief verbouwing, restauratie, verduurzaming en een gezamenlijke buffer.
8. Financiering is al verkend bij bijvoorbeeld Rabobank, NIBC, Triodos of SVn.
9. De exit-regeling ligt klaar: wat gebeurt er bij vertrek, overlijden of relatiebreuk, hoe een aandeel wordt gewaardeerd en hoe overdracht werkt.
10. De bezichtiging wordt gedaan met meerdere groepsleden. Iedereen is bereid daar tijd voor vrij te maken, ook onder werktijd, zodat het gesprek betekenisvol blijft en niet vertraagt door interne twijfel.
Een beschouwende afronding
In onze dagelijkse praktijk zien wij dat collectief wonen in erfgoed geen snelle oplossing is, maar een bedachtzame manier van leven. Monumenten vragen tijd, aandacht en respect voor wat er al is. Groepen die dat begrijpen, creëren nieuwe lagen van gebruik in gebouwen die generaties hebben doorstaan. Het is een woonvorm die voorbereiding vraagt, maar juist daardoor toekomstvast kan worden.
Links ter verdieping
www.funda.nl/meer-weten/kopen/samen-zelfstandig-wonen
www.stut-consult.nl
www.svn.nl
www.finance-ideas.nl
www.gebiedsontwikkeling.nu
Interesse in collectief wonen in een bijzonder gebouw. Neem contact op met Redres voor informatie of een verkennend gesprek.
