MONUMENT VERKOPEN? WAAROM FUNDERINGSRISICO AL VÓÓR DE TAXATIE AANDACHT VERDIENT.

Sinds april 2026 speelt funderingsrisico een grotere rol in taxaties. Wat betekent dit voor monumenten, boerderijen en oudere gebouwen? En waarom onderzoekt redres funderingsrisico liever vóór verkoop?
Monument verkopen? Waarom funderingsrisico al vóór de taxatie aandacht verdient.
De koopovereenkomst is getekend. De taxatie lijkt een formaliteit. Totdat er ineens een funderingsscore D in het taxatierapport verschijnt en de bank aanvullende vragen stelt.

Wat jarenlang vooral een technisch onderwerp was, heeft sinds 1 april 2026 een veel prominentere plaats gekregen binnen het verkoopproces van woningen. Funderingsrisico maakt sindsdien onderdeel uit van vrijwel ieder taxatierapport woonruimte en kan invloed hebben op financiering, taxatiewaarde en de snelheid waarmee een transactie wordt afgerond. Zeker bij monumenten, boerderijen, kerken en andere oudere gebouwen is dat een ontwikkeling die aandacht vraagt. Juist daarom vraagt redres zich steeds vaker af of het nog verstandig is om fundering pas tijdens de taxatie te bespreken.

VAN TECHNISCH VRAAGSTUK NAAR FACTOR IN FINANCIERING

Taxateurs nemen tegenwoordig een funderingsscore op die grotendeels wordt gevoed door databronnen zoals KCAF en FunderMaps. Daarbij worden onder meer bouwjaar, bodemtype, funderingstype, grondwaterstanden en bekende regionale patronen betrokken in de beoordeling.

De classificatie ziet er als volgt uit:
* A = zeer laag risico • B = laag risico • C = matig risico • D = verhoogd risico • E = hoog risico of vastgesteld funderingsprobleem

Bij scores A tot en met C verloopt een financiering doorgaans zonder veel aanvullende vragen. Bij een D- of E-score ontstaat regelmatig behoefte aan nader onderzoek voordat een taxatie definitief kan worden afgerond. Dat betekent niet automatisch dat sprake is van funderingsschade, maar wel dat koper, financier of taxateur behoefte kan hebben aan meer zekerheid.

En juist daar ontstaat soms spanning. De koopovereenkomst is al getekend, verwachtingen zijn uitgesproken en vervolgens verschuift het gesprek ineens naar funderingsrisico.

WAAROM MONUMENTEN OM NUANCE VRAGEN

Voor monumenten en andere oudere gebouwen ligt dit onderwerp vaak genuanceerder dan de letter in een rapport doet vermoeden. Veel monumenten, historische boerderijen, oude stadswoningen en lintbebouwing komen relatief snel in een verhoogde risicoklasse terecht. Niet per definitie omdat de fundering onvoldoende is, maar omdat bepaalde kenmerken vaker voorkomen binnen deze categorie vastgoed. Denk aan houten paalfunderingen, ligging op veen- of kleigrond, bodemdaling of regionale patronen die samenhangen met de ouderdom van een gebied.

Binnen redres zien we dit vooral terug bij monumentale boerderijen, kerken, oude stadswoningen en gebouwen waarbij ondergrond en constructie historisch complexer zijn. Een negentiende-eeuws herenhuis in Amsterdam of een monumentale boerderij in een veengebied kan daardoor eerder een verhoogde score krijgen, terwijl feitelijk weinig aan de hand hoeft te zijn.

Andersom geldt hetzelfde: een gunstige score betekent niet automatisch dat ieder risico is uitgesloten.

EEN FUNDERINGSSCORE IS GEEN DIAGNOSE

Belangrijk is dat niet iedere funderingsscore gebaseerd is op dezelfde kwaliteit van informatie. Soms ligt eerder uitgevoerd funderingsonderzoek aan de beoordeling ten grondslag. Soms wordt gebruikgemaakt van historische gegevens. En soms berust een score grotendeels op modelmatige aannames.

In taxaties wordt daarom ook onderscheid gemaakt in de herkomst van de informatie. Een score kan vastgesteld, afgeleid of modelmatig zijn. Dat verschil is essentieel. Een funderingsscore zegt iets over risico, maar zelden alles over de feitelijke staat van een fundering. Wie een eerste indruk wil krijgen van funderingsgevoelige gebieden kan gebruikmaken van de Atlas Leefomgeving. Een dergelijke kaart geeft echter vooral inzicht in gebiedsrisico's. De daadwerkelijke situatie van een individueel gebouw vraagt vrijwel altijd om nadere duiding. Juist bij monumenten is context minstens zo belangrijk als de letter die uiteindelijk in een rapport verschijnt.

WAAROM REDRES FUNDERING LIEVER EERDER BESPREEKT

Bij een doorsnee woning wordt fundering vaak pas onderwerp van gesprek wanneer een koper of taxateur ernaar vraagt. Bij monumenten en andere bijzondere gebouwen werkt dat minder goed. Niet omdat deze gebouwen problematischer zijn, maar omdat de impact van onzekerheid groter kan zijn zodra financiering in beeld komt. Bij redres begint een zorgvuldig verkoopproces daarom niet bij fotografie of publicatie, maar bij het begrijpen van het gebouw zelf: bouwkundig, juridisch, planologisch én technisch.

Daarom kijken wij steeds vaker al in de opstartfase naar funderingsrisico. Niet om problemen te zoeken, maar om verrassingen later in het proces te voorkomen. Dat begint vaak met relatief eenvoudige vragen. Ligt het object in een funderingsgevoelig gebied? Is sprake van veen- of kleigrond? Zijn eerdere funderingsrapporten beschikbaar? Worden scheurvorming of zettingen genoemd in bouwkundige rapportages? En geven de beschikbare gegevens aanleiding om verder onderzoek te overwegen? In veel gevallen blijkt er weinig aan de hand. Soms geeft aanvullend onderzoek juist de duidelijkheid die nodig is om met vertrouwen verder te gaan.

NIET IEDER ONDERZOEK IS DIRECT INGRIJPEND

Een verhoogde funderingsscore betekent bovendien niet automatisch dat direct omvangrijk of kostbaar onderzoek noodzakelijk is. In de praktijk wordt steeds vaker gewerkt met een gefaseerde aanpak, waarbij alleen verder wordt onderzocht wanneer daar aanleiding voor bestaat. Een eerste verkenning richt zich veelal op beschikbare documentatie, zichtbare signalen en omgevingsfactoren. Pas wanneer uit die inventarisatie aanvullende vragen ontstaan, volgt verdiepend onderzoek naar de fundering zelf.

Juist bij monumenten en andere bijzondere gebouwen biedt die stapsgewijze benadering ruimte voor maatwerk en voorkomt zij dat op basis van aannames onnodige conclusies worden getrokken.

VERTROUWEN ALS ONDERDEEL VAN HET VERKOOPPROCES

Voor verkopers biedt vroegtijdig inzicht vooral rust en voorspelbaarheid. Een koper die vooraf weet waar hij aan toe is, schrikt doorgaans minder snel wanneer een taxateur aanvullende vragen stelt. Ook financiers blijken gebaat bij heldere documentatie en een goed onderbouwde toelichting. Daarmee verschuift fundering van een onverwachte hobbel aan het einde van het traject naar een onderwerp dat tijdig en zorgvuldig kan worden meegenomen in de voorbereiding op verkoop.

Een klassieke Jaguar brengt men tenslotte ook niet pas naar de specialist wanneer het koopcontract al is getekend. Eerst wil men begrijpen hoe de techniek ervoor staat. Niet uit wantrouwen, maar om met vertrouwen verder te kunnen.

Voor monumenten, boerderijen, kerken en andere bijzondere gebouwen geldt vaak dezelfde logica. Een goede verkoop begint niet uitsluitend met presentatie en fotografie, maar ook met het beantwoorden van vragen die later bepalend kunnen blijken voor financiering, vertrouwen en uiteindelijk het succes van de transactie.

Overweegt verkoop van een monument, boerderij, kerk of ander bijzonder gebouw? Dan kan vroegtijdig inzicht in funderingsrisico helpen om vertraging, onzekerheid en heronderhandeling te voorkomen. Soms blijkt aanvullend onderzoek niet nodig. Soms geeft het juist de duidelijkheid die nodig is om met vertrouwen verder te gaan. Juist daarin ligt volgens redres de meerwaarde van een specialistische aanpak: niet wachten tot vragen ontstaan, maar vooruitdenken in het belang van koper én verkoper.

Bronnen en verdieping:
   •   Funda – Funderingsrisico in je taxatierapport: wat betekent het?
   •   KCAF – Funderingsrisico in 2026: wat verandert er voor makelaars en taxateurs?
   •   FunderMaps – Informatie over funderingsrisico's en gebiedsanalyses.
   •   Atlas Leefomgeving – Kaart funderingsproblematiek Nederland.

Dromen met Redres

12/06 4 minuten

NIET IEDER BIJZONDER GEBOUW WIL EEN MILLION DOLLAR LISTING

Wie wel eens naar Million Dollar Listing kijkt, krijgt een fascinerend inkijkje in de wereld van het exclusieve vastgoed. Miljoenenvilla’s, internationale netwerken en makelaars die ogenschijnlijk moeiteloos schakelen tussen bezichtigingen, onderhandelingen en galadiners. De serie laat zien dat makelaardij veel meer is dan een bord in de tuin. Het gaat over timing, psychologie, verwachtingen managen en soms simpelweg heel hard werken.

We geven het meteen toe: ook wij kijken met plezier naar dat soort programma’s. Los van alle franje is het toch gewoon een geweldig beroep.

10/06 6 minuten

WOONBOOT KOPEN? WAT NIEMAND JE VERTELT OVER WONEN OP HET WATER

Droomt van wonen op het water? Lees alles over ligplaatsen, hypotheken, overdrachtsbelasting, werfgangen, dikwandmetingen en de belangrijkste aandachtspunten bij aankoop of verkoop van een woonboot.

De eerste kop koffie op het dek. Een fuut die langs het schip zwemt. Mist die in de vroege ochtend boven het water hangt. Voor veel mensen is wonen op het water meer dan een woonkeuze. Het is een manier van leven, met een ander ritme en een sterkere verbondenheid met de omgeving.

Tegelijkertijd blijkt de aankoop van een woonboot in de praktijk vaak complexer dan gedacht. Want wat koop je eigenlijk? Een schip, een woning, een ligplaats of een combinatie daarvan? En hoe zit het met financiering, vergunningen, onderhoud en verzekeringen?

Wie een woonboot koopt, doet er goed aan verder te kijken dan het karakter van het object alleen.

11/05 4 minuten

WAAROM MONUMENTEN EN BIJZONDERE GEBOUWEN EEN ANDERE MAKELAAR VRAGEN

Bij monumenten, kerken, voormalige scholen, watertorens, boerderijen, buitenplaatsen of architectonisch bijzondere woonhuizen komt vroeg of laat dezelfde vraag op tafel. Hoe wordt dit verkocht, en vooral: bestaat er een makelaar die dit type object werkelijk begrijpt en hier aantoonbare ervaring mee heeft. Niet als uitzondering, maar als kern van het werk. Dit zijn geen doorsnee gebouwen en vragen daarom ook geen standaardaanpak. Het gaat om objecten die zich niet laten vergelijken en zich onttrekken aan de gebruikelijke verkooplogica. Veel bijzondere objecten hebben een hoge intrinsieke waarde, maar laten zich lastig plaatsen binnen de reguliere Nederlandse woningmarkt, die grotendeels bestaat uit rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en hoekwoningen. Dat type vastgoed vormt het overgrote deel van de transacties. Voor monumenten, rijksmonumenten en architectonisch bijzondere gebouwen zijn referenties schaars, de doelgroep is kleiner en specifieker, en kwaliteit zit vaak in aspecten die niet direct meetbaar zijn. Denk aan ruimtelijke opzet, architectuur, materiaalgebruik, cultuurhistorische betekenis, ligging of herbestemmingsmogelijkheden. In die zin is de vergelijking met projectbouw en maatwerkarchitectuur passend. Het verschil zit niet alleen in uitstraling, maar vooral in aandacht, context, detaillering en vakmanschap. Wie een monumentale woning, kerk, pastorie, voormalige fabriek, school, molen, fort, station of bijzondere villa wil verkopen, merkt al snel dat de standaardroute niet altijd passend is. Regelmatig komen vragen voorbij als: wat is een monument waard, hoe verkoop je een kerk, wat kan planologisch nog met een voormalig schoolgebouw, of bestaat er een makelaar die gespecialiseerd is in erfgoed en bijzondere architectuur. Juist daar begint het onderscheid tussen reguliere woningmakelaardij en specialistische begeleiding.